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【学习方法】 案例与分析考试较其他几门课程的考试要求高，只要掌握了科学学习方法，了解了考试基本要求，会知道如何复习。 □对《理论与方法》、《制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解。想象如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去，看到一个估价的理论或方法、或法律法规的规定，就想象如自己是出题人将如何从实践的角度出题目来考住一般水平的考生。 □进行概括和总结。如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误，估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是还没有考试过的错误；哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，这样在指错题考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。如：各种估价目的和估价技术路线，即其价格内涵和价格形成过程上的一些特殊性。各种方法的运用需具备的资料和数据，各种情况的估价需要搜集哪些特殊的资料；关于房地产估价的法律规定重要有哪些；估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产市场情况通常如何统一起来，它们与价格内涵和价格形成过程以及与估价技术路线通常会有什么内在联系；各种估价原则在估价实践中的应用主要有哪些方面；各种类型的题目通常会考哪些知识点等。 □适应记忆。复习时要在理解的基础上适应记忆，特别是估价规范、两个指导意见的内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹”，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后面改错题的考试节省宝贵时间。 ★注意：本门课程考试以本门课程教材和《房地产估价规范》、两个指导意见为准 【应试方法&技巧】 案例与分析是估价理论与方法以及其他有关估价的基本概念、基本知识的综合运用，要求全面掌握估价理论和方法并具有较丰富的估价实践经验。试题包括问答题、选择题、指错题和改错题。 一、综述： ㈠问答题和单项选择题 问答题和单项选择题共50分，考查考生是否熟悉房地产的价值标准与估价目的之间的关系，掌握主要房地产估价方法的实质与难点，掌握各种目的、各种类型房地产估价的特点及适用法律法规等。 □问答题：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响)，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题等。 【答题技巧】 1、摸清出题者的意图：该道题是考什么方面的知识，估计一般考生会怎样思考该问题，从而设置一些“陷阱”或“机关”，让一般考生答题偏离方向或答不出来，拉开考分差距。 2、每题都有3～5个小点。 3、思维要清晰：答题条理分明，层次清楚，论点突出、明显。 □单选题：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。 ㈡指错题和改错题 指错题和改错题共50分，是用指错、改错形式综合考查考生对估价报告的写作能力、估价方法的掌握程度(公式是否正确，参数是否准确、计算是否正确等)。 □指错题：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。 【考试方法】1、把答案写在草稿纸上并排序，把肯定答案(重要的)写在前面，一条答案占据一行，把怀疑的答案尽量挤在后面。2、在“估价对象”中如找出三个错误，则跳过往下阅读报告的其余部分，等有时间再仔细阅读“估价对象”一项的内容。3、如估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容且篇幅较长，则可跳过这三个部分，节省时间寻找估价方法运用上的错误。4、在按自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。 □改错题：考估价方法在应用中的难点。 ■将正确的内容改错倒扣分，不能随便指错和改正 ■错处一般3～4个 ■本题包括指出错误和改正错误两项工作 ■排除法：排除正确的，只剩下3处时，指出错误，不会改也要改，将错误内容改错不扣分。 ★案例与分析是其他系列教材特别是估价理论与方法中基本知识、基本理论的综合应用。在应试复习时应着重注意以下几点： ☆弄懂四大估价方法及基准地价修正法是学好本门课的前提。无论何种题型，均是从不同侧面考查考生对估价方法的理解程度、比较选择和应用技能，通过具体案例反复研究各种估价方法是复习重中之重。 ☆商业房地产、居住房地产估价是考试主要内容，要加强并系统学习估价规范和指导意见。复习时应通过具体案例不同估价目的，重点分析各类房地产估价的特点。 ☆估价实质上是估价师正确认识房地产客观存在的价值并将其科学地表达出来。影响房地产价值的因素非常复杂，弄清影响不同用途房地产价值的主要因素是十分必要，决定了需要收集估价资料。 ☆案例分析考题千变万化，复习时应边学习边总结，举一反三、融会贯通。围绕案例分析，学会什么情况选用何种估价方法，针对选择的估价方法应收集哪些主要资料，正确处理估价方法具体运用中各个环节的关键问题。 ☆精读规范案例，并在估价实践中及时总结经验，提高估价报告的写作能力。 ☆考试答卷时，应利用开卷考试特点。问答题：力求内容完整、重点突出、条理清晰。改错题：看清题意，是只要求指出错误，还是要求指出错误并改正。 二、价格解释对价格有争议、疑惑 1、(对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素？ 2、从影响价格的因素入手： ■目的不同，价值类型不同 ■时点不同，价值不同：动态价格；市场环境、供求状况变化；估价对象会变化；期限、成新、房地产状况变化 ■交易状况是否变化：权力束在限制约束下，交易状况不同 ■估价原则：是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑 ■估价方法：两个机构评估，不同估价方法产生价格差异 三、 资料搜集 资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同，要有针对性) □一般资料 ■项目有关资料：估价目的(委托方明确)；委托方基本情况、项目有关文件 ■估价时点房地产市场状况资料：普遍性的、地区性的、本类型房地产资料 ■估价对象状况资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况…… ■估价对象区域条件资料：交通、环境、繁华程度 ■相关法律、法规、政策 □不同估价方法应收集的主要资料 ■市场法：①交易实例及实例房地产状况。②不同交易情况价格差异的资料。③房地产价格指数及利率方面的资料。④房地产状况调整的有关技术资料。 ■成本法：①土地取得成本资料。②土地开发和房屋建设成本资料。③管理费用资料。④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤建筑物成新度、重新购建价格资料。⑥建筑物折旧资料。 ■收益法：①估价对象和、类似房地产经营(租赁)收益资料。②估价对象、类似房地产的经营费用资料。③折旧、剩余收益期限等资料。④报酬率方面的资料。 ■假设开发法：①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。②同类房地产市场售价。③同类项目开发周期、开发费用。④同类项目开发利润或收益资料。⑤折现率确定的有关资料。 【估价报告的规范格式】 A.0.1封面 （标题：）房地产估价报告 估价项目名称：应说明项目全称(突出估价对象所在的区域、名称及用途) 委托方：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名 估价方：估价机构全称 估价人员：参加本次估价的人员的姓名及注册证号 估价作业日期：估价的起止年月日，即正式接受委托至完成估价报告之日。(与结果报告的)前后一致 估价报告编号：本报告书在估价机构内部的编号 A.0.2目录 （标题：）目录 一、致委托人函……………………………………………………* * 页 二、注册房地产估价师声明………………………………………* * 页 三、估价的假设和限制条件………………………………………* * 页 四、估价结果报告…………………………………………………* * 页 五、估价技术报告…………………………………………………* * 页 六、附件……………………………………………………………* * 页 A.0.3致委托人函 （标题：）致委托方函 致函对象(委托方的全称) 致函正文(说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果) 致函落款(估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章) 致函日期(为致函的年月日) A.0.4注册房地产估价师声明 （标题：）注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中的估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。 4我们依照国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5我们已(或没有)对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。 6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助(若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。 7(其他需要声明的事项) 参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章(两名以上) ○报告需两人以上(包括两人)，其中一人必须为注册房地产估价师；常见错误为：⑴估价人员不足两人；⑵估价人员中没有注册房地产估价师；⑶注册房地产估价师没有签名盖章。ag9评估师考试网 ○抵押估价需两名以上注册房地产估价师签名盖章。 A.0.5估价的假设和限制条件 （标题：）估价的假设和限制条件 （说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件） A.0.6估价结果报告 （标题：）房地产估价结果报告 [估价报告编号(与封面上的编号一致)] （一）委托方(说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所） （二）估价方(说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级) （三）估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施完备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况) （四）估价目的(说明本次估价的目的和应用方向) （五）估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日) （六）价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵) （七）估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料) （八）估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则) （九）估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义) （十）估价结果(说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格) （十一）估价人员(列出所有参加本次估价的人员姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章) （十二）估价作业日期(说明本次估价的起止年月日) （十三）估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长期限，如一年) A.0.7估价技术报告 （标题：）房地产估价技术报告 （一）个别因素分析(详细说明、分析估价对象的个别因素) （二）区域因素分析(详细说明、分析估价对象的区域因素) （三）市场背景分析(详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来） （四）最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用) （五）估价方法选用 □详细说明估价的思路 □详细说明估价方法选用和未选用的理由 □详细说明估价方法的定义 （六）估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等) （七）估价结果确定 □说明本次估价的最终结果是多少 □最终结果是如何确定的 分析不同估价方法差异原因(三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格)，根据估价对象的特点及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，加权平均求取最终评估结果，权重分别为0.4、0.3、0.3，则测算的结果为×万元。 A.0.8附件 （标题：）附件 估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。 A.0.9制作要求： 估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。 【指错题中常见错误】 一、估价报告本身的不完善 ㈠估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目 ⑴缺少委托估价方有关项目：如单位名称、法人代表及住所或个人姓名和住所等(个人委托)； ⑵缺少受理估价方有关项目：如名称、住所，特别是估价资格等级； ⑶缺估价原则； ⑷没有估价的假设前提和限制条件； ⑸缺少估价时点； ⑹缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切； ⑺估价方法没有说明定义； ⑻缺少估价作业日期； ⑼估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。 ⑽没有估价师声明； ⑾没有附件； ⑿没有估价人员； ⒀没有说明。 ⒁缺少估价目的或估价目的含糊不清；是何种条件状态下的价格。如熟地、毛地；开发场地还是项目完成时的土地；已完工建筑还是在建工程；期地、期房现房等。 ⒂缺估价依据。估价方法及操作的主要依据；与估价目的相配合的合法性依据等。 ㈡房地产策划报告本身的不完善P396 二、对估价对象描述不清 ★对估价对象没有描述或描述不清。具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限）等 ★估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。建筑物需说明：名称、坐落（门牌）、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。单独估价建筑物时，也要有土地证明。此外，还应对环境作简要说明。 A、权益方面： 1、土地使用人(估价对象的产权，即未说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权) 2、土地使用的性质(出让、划拨；集体土地还是国有土地，长期用地还是临时用地；何时取得、取得方式、法律文书证明等)。 3、土地使用权年限交代不清，如50年(少起止年月) 估价对象权利状况交待不清，通常情况下无土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期 4、土地的规划用途交代不清 5、有无土地使用权证、所有权证 6、是否共有、部分产权 7、产权有无争议 B、土地物理状况方面 1、土地“生熟”程度描述不清 2、土地地价类别交代不清(几类用地、商业、工业) 3、土地用途交代不清(商业、工业、住宅) 4、建筑容率不清 5、建筑密度不清 6、绿化率介绍不清 其中(3、4、5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设) C、房地产中的土地： 1、土地面积、形状等 2、土地四至 (1、2归类为一个错误) D、建筑物方面： 1、房屋用途交代不清(如有土地用途，视为清晰) 2、建筑物结构交代不清(房屋层数) 3、房屋建成年代不清 注：2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清 4、房屋的状况(分为完整、在建工程)，房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量) 5、房屋装修(主要指宾馆、酒店，住宅不用交代) 6、是否具有房屋所有权证没有交代 7、房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况) 8、房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量) 三、行文、遣词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 主要包括：①名词术语不准确，如把估价日期错写成估价期日。②用词带有强烈的感情色彩。③语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样。④数据来源没有出处或是有错(如房地产税、营业税的税率错误)。⑤判断推理没有充足的理由(如简单地下结论，却没有充足的理由支持结论)。 四、逻辑不严谨 五、前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 六、写作有错误 ⑴评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 ⑵对外币表达的结果，没有折算成人民币，没有说明汇率。 ⑶表达形式不科学 ⑷注意对价格的称谓是否错误(比准价格，收益价格，积算价格) ⑸只有总价，没有单价 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法，对采用的方法是否有合理的说明和理由。 2、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定， 3、估价方法选择不当：⑴能用市场比较法的没有用。⑵收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。⑶具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。如：拆迁评估一般应采用市场比较法，而在估价报告中却采用了其他估价方法且未说明原因。根据2004年1月1日起实施的《房屋拆迁估价指导意见》，“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因”。 4、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定 5、选用方法不适用的(各种估价方法的适用条件) 6、未说明每种估价方法的定义、步骤。 7、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确。 8、选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等)。 八、估价方法应用错误(选用估价方法错误) 【选用估价方法错误】选用估价方法应遵循的原则：①有大量可比实例(选用市场比较法，并以该法为主)；②具有预期收益(收益法作为其中一个方法) ；③具有开发或待开发潜力(选用假设开发法) ；④无上述条件的选用成本法。 【估价方法应用错误】 1、公式选用错误。例如：收益法公式选用错误，有限期限估价却采用了无限期限公式；市场法修正时修正系数的分子分母颠倒；用假设开发法测算时未考虑销售税费等。 2、参数错误。收益法中收益期限选用错误。 3、计算错误。指一些简单的数学计算错误，多层商业用房建筑面积累加后不等于总建筑面积等。还有些是较难看出的计算错误，如用收益法算出了估价对象房地产的总体价值，却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计算。 4、概念错误。指估价方法中某些概念的理解错误。如：成本法中的成本是客观成本，却采用了实际成本；收益法中的净收益是正常净收益，却采用了个别收益；市场法中案例选取少于3个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题；环比指数与定基指数的区别问题等。 九、估价技术路线常见错误 ㈠损害赔偿房地产评估 1、损害前和损害后房地产状况掌握不清； 2、没有考虑间接损失(残值清理费用、造成收益下降)。 ㈡ 拍卖底价的评估 1、强制处分对房地产价格的影响； 2、快速变现使交易价格相对正常价格较低； 3、市场需求面、推广力度小，造成成交价格低于正常价格； 4、消费者心理因素； 5、购买者需额外支出(支付拍卖机构的佣金) 6、技术路线：首先确定正常市场价值；分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度；按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较； 7、拍买保留价要注意(法院委托的，拍买保留价由法院参照评估价确定)；3、用市场法评估的房地产扣除折旧不对。 ㈢旧房地产评估 1、估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正 2、旧有房地产的技术路线，运用成本法时，采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准，所评估的标的物是什么标准，然后确定标的物的重置价，其次得出房屋的成新率，土地的价值运用市场比较法求出，然后相加得出旧有房地产的价值。 ㈣市场法、收益法评估时不应该扣除折旧 注：1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用 2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同 ㈤房地产保险评估 1、不能考虑土地的价值； 2、保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失； 3、投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值； 4、可修复，宜采用修复的费用为损失价值；不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值； ㈥划拨国有土地房地产抵押评估 应注重预期风险(预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑）；分析市场变现能力；应考虑抵押期间的耗损；应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分 ㈦司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况 ㈧运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由(多种估价方法结果综合取平均值；数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素；结果的取整； 确认结果) ㈨房地产合并估价： 1、合并前后价格的计算要客观、准确 2、增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定：(按各自的单价为基础分配；各自的面积为基础分配；各自的总价为基础分配) ㈩各参数选择应说明理由 十、市场法估价应注意问题 难点：交易修正 ★选取可比实例应符合下列条件：①处于同一地区或同一供求范围内的类似地区；②用途相同；③规模相当（0.5≤实例/对象≤2）；④档次相当；⑤建筑结构相同；⑥权利性质相同；⑦时间接近(不超过1年)；⑧交易类型与估价目的吻合；⑨应为正常成交价或可修正为正常成交价；⑩土地、建筑物、房地产相互匹配；⑩比较实例的数量不够。可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，故价目的应该吻合，价格是否为正常交易价格或可修正(必要的说明)； ★建立比较基准出错：①统一房地产范围：②统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格；③统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵；④统一化为单价：有时需要对总价先进行调整；⑤统一币种单位：注意汇率的方向；⑥统一面积内涵、面积单位。是否统一比较基准。 file:///C:\Users\ADMIND~1.000\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.jpg file:///C:\Users\ADMIND~1.000\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image004.jpg 9、修正幅度过大，单项修正超过20%。 file:///C:\Users\ADMIND~1.000\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image006.jpg值 file:///C:\Users\ADMIND~1.000\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image008.jpg 12、实例应修正差别不应太大：修正单项不能超过20%，综合修正不能超过30%；在修正表中各因素的比较中，是否漏掉交易情况和交易日期的说明。 13、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面；要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。 14、修正系数的确定没有充足的理由；修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。市场法中系数的取值要有依据，修正系数的确定没有充足的理由。 15、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高(低)多少”。 16、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆。 17、日期调整时指数选取不合适。 18、可比实例成交日期应精确到年月日，日期调整时取100%时，应说明该年同一供求范围该类型房地产价格稳定或无明显波动。 19、环比与定基混淆。 20、区域因素与个别因素混淆不清，可比实例不符合条件。 21、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。 22、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。 23、区域因素比较修正的内涵理解错误。 24、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素。 25、间接因素与直接比较混淆不清。 26、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。 27、交易情况和交易目的不同；交易状况不清；成交价描述不清；成交日期、付款方式交待不清； 28、修正项目出现错误，如临街的应在区域因素而在个别因素修正了； 29、加权时出现矛盾，最接近的应赋予大的权数； 30、市场比较法中修正系数的位置是否有误，本应该在分子上修正的，而在分母上修正了，本应该增加的而减少了，如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越(+2%)，则价格应向下修正为100/102，而修正成100/98是不对的； 31、在市场法交易日期修正中，货币单位换算的时机要看以那种货币单位上涨或下跌，还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等； 32、比较实例的用途，结构等必须一致，不一致适应说明 33、选择的可比实例描述不清：①交易日期描述不清；②交易情况描述不清(买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等) ；③交易的价格描述不清(单价、总价、交易规模、币种、单位)；④交易房地产状况不清(现房、期房、结构、装修等)；⑤付款方式(一次性、分期）；⑥交易时可比实例的规模(建筑规模、占地规模)上述，一点描述不清为一错点。 34、选择可比实例可比性差：①相同地区或同一供求圈内；②用途应相同；③建筑结构相同；④建筑规模应相当；⑤权利性质应相同(主要是土地)；⑤交易类型与估价目的应相同 ；⑦可比实例交易成交日期与估价时点应接近；⑧交换价格可修正为正常交易价格 35、四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%；综合修正=各项修正幅度绝对值和 ；只有这样交易实例才可能修正为正常价格 36、系数修正方面的错误：⑴修正项目错误；⑵修正方向错误：分子、分母修正颠倒(日期为分子，其它为分母)；修正上下方向调整错误； 37、可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况 38、交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平(主要是汇率选取) 39、加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小。 六、成本法估价应注意的问题 难点：折旧的求取 房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费+开发利润 1、成本应为社会同类平均成本即客观成本，采用了实际成本； 2、应结合市场供求分析确定评估出的积算价格 3、过旧的建筑物不大适用成本法 4、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，应进行工程质量、环境等因素调整。 5、自有资金利息不计入利润，而计入成本。 6、利润基数与利润率不对应；《规范》5.4.2开发利润应以土地取得费用和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。 ★开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数 a.直接成本利润率基数＝土地取得成本+开发成本 b.投资利润率基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 c.成本利润率基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 【理论教材】 【规范】成本利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 d.销售利润率基数＝开发完成后的房地产价值 7、关于重新购建价格：①必须是估价时点的②必须是客观的③是全新状态下的；《规范》5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在5.4.2条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。 8、重置价格≠重建价格，两者适用条件不同 9、建筑物折旧(2007版经济折旧和功能折旧的计算，《理论》159页） ①可修复项目，修复费用为折旧额；不可折旧额，可分为短寿命、长寿命项目 ②经济寿命与土地使用权年限的关系(《理论》P145、《规范》5.4.11条) ③残值率或成新率确定有误 ④建筑物重置价格中已包含利息、利税，不再重计。 ⑤旧有房地产未扣除折旧额⑥《规范》5.4.9……估价人员都应亲临现场…… 10、销售税费计算基数为销售收入 11、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。 12、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起。旧房、房地产价格＝重新购建价格－折旧 13、投资利息和利润的计算基数要正确 14、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本) 15、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用。 16、成本法计算贷款利息时计算期有错。 17、计算公式有错(积算价格＝重新购建价格-折旧) 18、要根据市场供求分析为来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上)。 19、折旧年限确定错误。 20、计算估价对象折旧时有错误(未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响)。 计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计⑴建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。⑵建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。 《规范》5.4.11条规定：估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：①建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧；③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧；⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。 21、价格构成不全(土地取得成本、开发成本、管理费、销售费用、投资利息、销售税费、利润7项)； 22、新开发的土地没有注意可转让比率； 23、利息、利润的计算基数不对(取得土地成本+开发成本+管理费)三者的和再乘利息率或利润率； 24、销售税费通常为“二税一费”等(计税依据为销售收入)，而不包括所得税和土地增值税等。 25、成本法中采用的残值率不和《房地产估价规范》中一致的均为错。 26、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。 27、成本法计算利息时，费用的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。注意第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。地价是开始一次性投入的，从投入到工程完工都要计息。 28、成本法计算折旧时，特别注意折旧年限确定，一是建筑物的经济寿命，二是土地使用年限(出让土地)。地租的求取不能简单的取系数，而是同收益法中求净收益一样的方法计算； 29、注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)； 30、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费构成是否正确；注意销售税金的计算基数和税率 31、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中； 32、用成本计算而非成本价； 33、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格； 34、新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。 35、分宗转让土地要考虑转让比例(应以净地面积计算) 净地面积=土地总面积－道路－绿地 七、收益法估价应注意的问题 难点：各扣除项目的界定；资本化率的确定 ★运用收益法估价应按下列步骤进行：①搜集有关收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算运营费用⑤估算净收益；⑥选用适当的资本化率；⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。 注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。 ★净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：⑴出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。⑵商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。⑶生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。⑷尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。 ★估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。 ★运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。 ★对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 ★对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 ★对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式之一处理：⑴先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。⑵将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 file:///C:\Users\ADMIND~1.000\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image010.jpg 5、收益期限确定错误，收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的)收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。 6、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据采用市场法求客观收益时，几个比较实例应与估价对象有可比性。 7、对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。 8、收益法评估中还应考虑出租率，入住率、满客率、公共流通比，酒店还要考虑上座率，则对应的吧台、大堂也不能再计算价值； 9、收益计算中有关面积套错 10、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减)，按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。 11、净收益与估价时点不一致 12、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等。无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。 13、收益法中价值重复计算，大堂、宾馆办公用房、配电室、技术(设备)层等不应单独计算价值。 14、正常费用的测算错误：A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。①将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。②对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。③自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。④把所得税也作为总费用的一个组成部分。B、费用的计算中计费基础错误。C、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用包含了折旧费。F、带租约的转让评估。租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的约定。G、租赁收入包括租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除费用项目要分析租约。扣除费用项目一般为维修费、管理费、保险费、税金(房产税、营业税及附加、土地使用税) 15、报酬率确定错误：①报酬率选定错误；②功能或用途不同的房地产选用了相同的报酬率：如公寓与地下室不能采用同一报酬率；③安全利率选择错误：到底是指同期一年国债年利率，还是中国人民银行公布的一年定期存款利率，缺乏必要的说明；④把物价上涨率和经济增长作为报酬率；物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数；⑤Y选定缺乏依据和过程；⑥建筑物、土地、房地产三者报酬率不匹配；⑦不同收益类型(期间收益与未来转售收益)应采用不同的报酬率 16、注意公式的适用条件：收益期内年收益比较稳定方可用V=A/Y[1-1/(1+Y)n] 17、收益法公式是假设净收益于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初，则有A末=A初(1+Y)。 18、销售税费(两税一费)计税依据为销售收入，税费中不能列支所得税。 19、未考虑租约的影响。未说明租赁期限及租赁协议对估价对象有无影响。计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。 20、计算有效毛收入时未考虑(或只有部分考虑了，漏掉另一部分)空置率(或入住率、出租率)，若空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。 21、计算费用(房产税)时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。 22、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用(直接经营型房地产漏扣商业利润)，计算费用时多项(如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入) 23、某些计费基数未说明基数数值的来源。 24、押金利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。 25、计算保险费时，应按建筑物现值或重置价值为计算基数，而不是年租金收入。 26、报酬率的选取未说明求取方法和来源；报酬率选取不当(应选取同期一年期定期存款利率或一年期国债利率为无风险报酬率，再加上风险补偿等)。 27、收益法中可比实例的成交单价未说明是人民币还是港元。 28、计算租金收入时不能参照与估价对象不同楼层的租金。(不同楼层租金收入标准不具有可比性) 29、净收益方面(扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等)； 30、资本化率采用通货膨胀率利润率加入是不对的，投资收益率在某些方面等同于资本化率，对同一房地产，租金/售价=资本化率，不同用途的房地产具有不同的资本化率，注意资本化率的客观性，应侧重投资收益率； 31、非房产收入的不能计入房产中，如宾馆中床、空调、沙发、电视等设备，不能再单独计算价值； 32、租赁合同中租金的收取应为一具体数字，不能写作为100～120元/平方米； 33、出租的房屋应注意租赁期限和租金收取标准； 34、收益法中，收益年限确定，净收益求取中不应扣除的项目(如在多数情况下，不应扣除折旧费、土地摊提费、利润等)，收益年限没有采用尚可使用年限，资本化率的确定中没有说明确定的理由； 35、在采用收益法估价时，采用的净收益应为客观收益，成本应为客观成本，各种估价报告中使用的专用名词以及各名词的用法等； 36、在各种方法计算中，参数的确定要有依据，特别是估价结果的确定的理由要充分，参数确定是否有误，如前面提到10%，后面却用了8%，土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率的关系以及计算时资本化率的应用是否正确，选用的公式是否正确； 37、资本化率是否合理，综合、土地、建筑物相比较； 38、安全利率的选取应有必要的说明：是同一时期的一年期国债年利率和中国人民银行公布的一年定期存款年利率中的哪一个 39、收益无限年限扣除折旧和土地摊销成本； 27、资本化率确定错误：①资本化率选定错误；②用途不同的部分采用了相同的资本化率；③安全利率选择错误；④把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数； ★收益期限的确定 A.建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束的情况下，房地产的收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限。B.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余使用期限而结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值，等于整个剩余期限的土地使用权在估价时点的价值，减去以建筑物剩余经济寿命为使用期限的土地使用权在估价时点的价值。C.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余使用期限而结束的情况下，分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。①未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值。②约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算的房地产价值。 注意：若求取承租人权益的价值，则收益期限为剩余租赁期限。 ★确定纯收益常见错误： Ⅰ.出租型房地产： ⑴收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入 ⑵出租房地产，扣除项目应符合规定(根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等) ⑶应考虑租赁合同的约定(合同有效期内采用合同约定的租金，之外要采用客观租金) ⑷不采用实际收益， 而采取客观收益； ⑸考虑出租率； ⑹收益中应包括有形、无形收益 Ⅱ.自营型房地产： ⑴扣除项目一定全面 经营型净收益=销售收入－销售成本－经营费用－销售税金－管理费用－财务费用－商业利润 生产型净收益=销售收－生产成本－销售费用－销售税金－管理费用－财务费用－厂商利润 ⑵注意收益的客观性 ⑶扣除设备带来的收益 ⑷考虑扣掉不属房地产带来的收益 ⑸注意重复计算(企业自营房屋；酒店配电房、大堂、技术层、设备层等易重复计算)。注：大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格 ★资本化率选用常见错误：⑴资本化率选用的方法要正确；⑵注意资本化率的客观性；⑶注意说明资本化率的来源；⑷不要采用非本类房地产的资本化率；⑸要侧重投资收益率(投资收益率、XX增加率等应用投资) ★有效收益年限的确定的错误：⑴没有特殊说明将房屋的耐用年限、土地使用期为寿命年限；⑵带租约的，应考虑租约期与非租约期的区别；⑶不能将房地产的建设期作为收益年限； ⑷确定有效收益年限理由要充分 八、假设开发法估价应注意的问题 难点：利润的估算；对象开发完成后的价格 ★运用假设开发法估价应按下列步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发建设期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算。 ★用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。具体计算公式为： 待开发房地产价值＝开开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税费 估价规范公式 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－后续开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税费 (新版理论销售费用从销售税费中分离) ★预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 ★必须有明确的规划条件，若无条件仍需估价，应推测并将最可能的规划条件列为“估价的假设和限制条件”，并在报告中作特别提示，说明估价结果对它的依赖性。 1、各种费用及成本是否具有客观性； 2、计算时遗漏应扣除项。如：购买土地时应交契税；开发利润；评估毛地时还应扣除拆迁安置费。 3、销售税费的内涵，销售税费一般不计息；销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算；销售费用应计息。 4、买方承担的税费(契税应有买方交纳，税率为3%～5%，交易费各负担一半)； 5、开发成本均匀投入、投入时间与年限问题；计息时计息周期确定：利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。 6、计算时房地产开发完成后销售时间与时点的关系，计算价值时要考虑销售期； 7、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。 8、在假设开发法中注意验算一下总楼价的计算是否有误，另外注意建筑费是否折现到估价时点。专业费通常取建筑费的系数，如再折现则有误。 9、假设开发法中具体讲是用现金流量法计算房地产的价值时，不再单独计算利息和利润。 10、假设开发法估价传统方法中应注意不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的税金；计算期的确定，扣除项目的确定，销售税费不计利息、利润，另外注意利息、利润的计算基数。在现金流量法中，楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定，在扣除销售税费时，就不能再折现了；建筑费的求取时也同样存在这方面的问题，专业费通常取建筑费的系数，也不能再折现了，此时所求的地价或在建工程价值是从价时点上的价值； 11、预期的价值应减去管理费、销售税费和购买土地的税费； 12、察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失； 13、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现； 14、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产； 15、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。 16、贴现期限确定错误的问题。 17、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。 18、假设开发法估价时点，即开发经营期的起点 19、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。 20、开发完成后房地产价值的推算：①市场法②长期趋势法③收益法(应折算到估价时点上来) 21、不应忽略某些无形收益(P224) 22、总建筑费没有折现到估价时点 23、一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。
房地产价值＝开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。①不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来市价，一般通过市场法、长期趋势法、收益。②开发的明确要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出，或按定额规定查得。 24、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。 25、推测未来楼价方法要正确：出售的房地产，可用市场法；出租或自营的房地产，用收益法； 26、要体现最高最佳使用原则 27、注意计算参数的客观性，计算时不要漏项 28、静态分析时注意各参数的取值(开发利润、投资利息的取值基数与成本法一样) 投资利息计算项目：待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、管理费用，销售税费一般不计息。 29、现金流量法计算注意的问题 开发投入的时间和比例；销售时间、估价时点；不包括利息和利润。 九、基准地价修正法估价应注意的问题 难点：基准地价的求取；把握基准地价的内涵 ★运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：①搜集有关基准地价的资料；②确定估价对象所处地段的基准地价；③进行交易日期修正；④进行区域因素修正；⑤进行个别因素修正；⑥求出估价对象宗地价格。 1、进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。 2、交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。 3、区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。 4、运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。 5、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确； 6、基准地价修正法应说明地价的内涵 十、其它方面 1、房地产概念(混淆房地、建筑物、土地及实物、区位、权益交待不清) 2、楼面地价、容积率、建筑密度等指标的相互推导中出错 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价÷容积率 建筑密度=建筑物基底占地总面积÷总用地面积 3、估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明) ⑴缺少房地产权益状况描述(如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等)；⑵土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况)；⑶建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等)；⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。⑸租赁情况交待不清(如：没说明租金标准、租赁期限)。 4、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的10～30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%，所得税10%，房屋保险费不大于8‰。 5、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确 6、估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。 7、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致 8、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明 9、注意利息的计算方式，期限 10、现实用途和法定用途相符 11、注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算) 12、估价对象描述未说明建筑物建成年月及房屋、土地的产权状况。 13、报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。 14、如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。 15、未说明每种估价方法的定义、步骤。 16、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。 17、税费中不能列支所得税； 【不同估价目的下的估价】 ▓估价目的，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价(如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等)。 ★国有土地使用权出让价格评估 1、土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖、挂牌的出让方式。协议出让的价格评估，应采用市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照房地产拍卖底价评估进行。 2、土地使用权出让价格评估，可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。 ★房地产转让价格评估 1、房地产转让价格评估，应采用市场价值标准。 2、房地产转让价格评估，宜采用市场法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。 3、划拨土地转让房地产时，应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。 《契税暂行条例细则》第十一条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。” ★房地产租赁价格评估 1、从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用市场价值标准。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。 2、房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。 3、以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。 ★抵押贷款价值评估 ☆房地产抵押价值评估，应采用市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 ☆房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。 ☆估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：①直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；②评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。 ☆以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。 ☆以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。 ☆以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。 ☆以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。 ☆抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值” ◎房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括①发包人拖欠承包人的建筑工程价款，②已抵押担保的债权数额，以及③其他法定优先受偿款。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定：①建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。②建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。③消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 ◎房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。 估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 ◎法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。 1、如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。 2、划拨方式取得的土地使用权抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。 3、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。 4、再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。 5、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 6、房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。 估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 7、抵押的房地产应说明其市场风险和处分问题以及赔偿问题 8、划拨土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押； 9、抵押等估价目的要考虑风险及变现能力，报告里要有说明 10、估价报告的附件应包括：①法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录；②内外部状况照片(由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露)； 11、以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。 12、以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。 13、评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。 14、估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。 15、估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。 16、抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。 17、抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；③合理使用评估价值；④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 18、抵押估价应关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。评估续贷房地产的抵押价值时，应对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。 19、抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 ★拍卖变现时的费用、税金，主要有：①强制拍卖费用、②拍卖佣金、③诉讼律师费、④交易手续费、⑤评估费、⑥登记费和⑦合同公证费；⑧营业税及附加、⑨印花税、⑩应补缴的土地出让价款等。 20、在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。 21、房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。 22、在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。B.运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。D、在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。 E、房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。 23、划拨地使用权房地产抵押，要说明土地使用权出让金由谁负担(一般是房地产权利人) 24、估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日。估价时点不是实地查看之日的，在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查看之日的状况一致 ★城市房屋拆迁估价 ☆拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 1、拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。 2、实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。 3、依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。 4、拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定。 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途，下同)和面积。 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁双方对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。 5、拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。 6、拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。” 7、拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。 8、拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 9、拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。 10、实地查看记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。 11、拆迁估价一般应当采用市场法。不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。 12、拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 13、估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。 14、拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。 15、对估价结果有异议的，收到估价报告之日起5日内，可申请复核估价，也可另行委托评估。 16、拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。 ★房地产拍卖估价 1、房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。 2、法院委托评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。 3、对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。拍卖底价由法院参考评估结果制定。 ★保险估价 ☆保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。 1、房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。 2、房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。 3、房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。 4、保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。 5、没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。 6、保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”还是按“不可修复的情况”进行评估。 7、保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。 8、保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失，说明是否能修复。 9、按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。 10、保险估价中不计地价，把土地也作为了保险估价的估价对象。 11、保险估价中价格内涵表述中应明示是否包含间接损失。 ★房地产课税估价 1、房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。 2、有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。 3、房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。 4、土地增值税估价，扣除项目(开发商)不包括：开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金等扣除项目。理由：税法已经规定了扣除比例，不在评估内容之列。 ★房地产分割、合并估价 1、房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。 2、分割估价应对分割后的各部分分别估价。 3、合并估价应对合并后的整体进行估价。 4、合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。用途变更 5、待合并房地产是否符合法定的转让条件。估价报告中应予以说明。因合并而支付的额外费用也要加以考虑和说明。 6、待合并房地产的土地使用权取得方式。划拨地要补缴出让金或上缴土地使用权收益。 7、注意邻地购买价格的含义(易错)。A地的邻地购买价格：B地所有者购买A地的价格，其数额应为：A地的空地价格加上A地的增值分配额。 ★房地产纠纷估价 1、未说明房、地权属的合法性及有关内容的完整性。 2、未说明出让起止时间、出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书。 3、地下室与公寓不宜采用同一报酬率。 4、报酬率确定时所选的安全利率值，应具体指明为同期一年期国债年利率或央行公布的一年期存款年利率。 【其他估价目的的常见错误】 1、合资入股的评估，没有说明入股后的用途(合法用途、实际用途)。 2、拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。 强制拍卖底价评估时要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减；土地出让拍卖则可以采用公开市场价值标准； 3、纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式(划拨或出让)，对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书；没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由 4、征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。 5、出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。 【估价结果】 估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价值、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。 ☆对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。 1、最终综合确定估价结果时没说明理由(各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因)。 确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由来支持(估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果) 2、单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。 3、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格)。价格称谓错误 4、技术报告中的估价结果未折算为人民币。 5、结论不能直接写为多少(结论也不能少大写金额)； 6、物业的资本价值求取时，应注意有效使用年期。 7、计算土地单价时，计算的步骤和采用的土地面积。 8、在估价报告和技术报告中委托方和估价方是否是同一单位以及估价结果前后是否一致。 9、估价报告的有效期不应超过一年，应用的有效期为自完成估价报告交付之日起原则上为一年，但在市场状况变化很大的情况下，估价报告的有效期不能超过半年。 10、注意估价结果报告中，金额大写是否和前面小写及技术报告中的一致，且大写金额不能有误。 11、估价结果报告中通常漏掉价值定义、估价作业日期、估价时点等到项，而要注意时点的确定日期与估价目的相吻合。如估价目的是预测未来的楼价，而时点在现在是不对的，另外，还有回顾性估价、保险赔偿等时点的确定也要一并注意。 12、价值定义的说明，如评估的是拍卖价格、抵押价格等，还要说明与市场价格的调整幅度。 13、从估价报告的全局看，估价方法的选用是否正确，此问题关键。 11估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由①有条件选用市场法的要用市场法②收益性的房地产要用收益法③具有投资开发或潜力的要用开发法 【价值标准】 1.建设用地使用权出让价格评估，应分清土地土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估。 2.房地产转让价格评估，应采用市场价值标准。 3.从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用市场价值。 4.房地产抵押价值评估，应采用市场价值标准。 5.房地产课税估价宜采用市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。 【案例分析几个显又易忽视的错误】 1、估价结果报告的标题表述不完整，应全面表述为“**房地产项目”估价结果报告。 2、可比实例表中给出的实例单价元/㎡没有说明币种。 3、结果报告中没给出单价、分层结果说明。 4、计算待开发房产完成后的价值未考虑设备用房对价值的影响，因为可比实例没交待设备用房情况。 5、计算建安工程费时，给出的900元/㎡没说明理由。 6、假设开发法公式表述不完整。 7、房地产还未处于销售期间不计算销售费用的说法错。 【估价报告修改思路及报告常见错误】 一、快速浏览报告。查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。 二、详细检查报告。1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》；⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图；⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。
2、描述性要素。⑴估价对象描述。从区位、权益(所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限)、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致(如面积前后是否一致)；⑵影响因素描述。①个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。②区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。 三、分析测算过程。⑴价格内涵及技术路线是否正确；⑵基础数据是否准确。⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等；⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；⑸公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。⑹计算过程是否有误。关键步骤是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参数应用是否有根据。 四、估价结果的确定。估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。 五、估价目的规范表述 1、抵押估价目的，应表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。 2、拆迁估价目的的统一表述为：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 3、房地产转让估价目的可表述为：为委托方转让估价对象提供市场价值参考。 4、征收集体土地估价目的可表述为：为被征地农民支付法定补偿提供价值依据。 5、企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据。 6、房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：为房地产投资提供价值参考依据。 六、估价结果报告中考试注意事项: 1、行文遣词、用句不当 ⑴用词用语不能带有较强烈的感情色彩 ⑵用词准确、语义不含糊，不能用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样 ⑶报告的用语要前后一致，前后要有照应，如:报告中描述为估价对象应全为估价对象 2、逻辑不严谨 ⑴数据来源没有出处或有错 ⑵判断、推理没有充足的理由 3、估价方法及其应用中的错误: Ａ.估价方法选择的错误: 规范解释: 5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。 1.具备收益法、市场法、假设开发法条件的应将其作为基中的一种估价方法 规范解释: 5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。 5.1.5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 2.不宜选收益法、市场法、假设开发法进行估价的情况下应以成本法为主
规范解释: 5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 3.拆迁补偿的估价一般选用市场法；除了市场法外收益的房屋选收益法；非收益的房屋选成本法 案107解释:不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价的特殊性，尽量避免使用收益法、假设开发法、可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。 Ｂ.方法运用中的错误: 1.市场比较法 (1)可比实例选择错误: A.是否为估价对象的类似房地产:理113 A-1.可比实例应与估价对象处在同一供求范围内-可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区 A-2.可比实例的用途应与估价对象的用途相同-大类用途相同:居住.商业.办公.旅馆.工业.农业 A-3.可比实例的规模应与估价对象的规模相当-如指面积:0.5<=(可比实例规模/估价对象规模)<=2 A-4.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同-大类用途相同:钢结构.钢筋混凝土结构.砖混结构.砖木结构.简易结构 A-5.可比实例的档次应与估价对象的档次相当-装饰装修.设备(如电梯.空调.智能化).环境等方面的齐全.好坏程度应相当 A-6.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同-当两者不相同时,一般不能作为可比实例 A-7.可比实例的成交日期应与估价时点接近-一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用 A-8.可比实例的交易类型应与估价目的吻合-房地产的交易类型主要有买卖和租赁两大类.其中根据交易方式,又可分为协议.招标.拍卖.挂牌等交易类型.在实际估价中,多数情况是要求选取买卖实例为可比比实例,而且一般应选取协议方式的买卖实例,包括抵押.抵债.房屋拆迁补偿等目的的估价.但当选取土地使用权实例为可比实例时,目前一般不宜选取协议方式的出让实例. A-9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格 B.成交日期与估价时点不宜超过一年,提到了市场平衡可用二年 选取可比实例的数量要求:一般选取3～10个可比实例即可 (2)比较标准选错: A.交易情况修正:以正常市场价格为基准(理121) 具体为: 1.如估价对象是特殊交易方式的交易(拍卖.招标.协议(理119,案196)选取的可比实例也是特殊交易方式的,应说明是否为正常交易,即交易情况修正的方向是将所有可比实例的价格修正为正常价格,也就是说:假设估价对象是在正常情况下交易.(案197) B.交易日期调整:以成交日期时的价格为基准(理124) C.房地产状况调整:以估价对象房地产状况为基准(理129) (3)系数表达错误: A.交易情况修正.房地产状况调整:100/ ( ) B.交易日期调整  )/100 (4)应该修正的项目未修正或未加以说明 (5)单项修正不超过20%,综合修正不超过30% 2.成本法: (1)计算新建价格或重置价格有漏项 (2)成本扣费用均用客观标准 (3)利息的取费基数和计息周期错 (4)利润的取费基数与利润率的含义是否对应(理139) (5)旧有房地产算折旧 A.建筑物算折旧:物理折旧.功能折旧.经济折旧 A-1.折旧计算:N.n.R.C A-2.设备.装修.主体使用年限折旧因素太大要分类折旧 B.土地扣已使用年限价值:K 3.收益法: (1)收益费用均用客观标准而非实际标准 (2)测算有效收益漏计经营率、空置率 (3)净收益的测算:以年为单位 A.出租型: A-1.收入:租金+(保证金&押金)的利息收入 A-2.费用:出租方承担的费用 理208) a.维修费: a.1折旧费的80%，关注N、n的确定 a.2重置价的2%左右 a.3收益的3%-5% b.管理费:租金(收益)的3%～5% c.保险费:房屋现值的1.5‰左右 d.房地产税(城镇土地使用税.房产税&城市房地产税) e.租赁税费(营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费) 房产税为租金收入的12%营业税、城市维护建设税、教育费附加+城镇土地使用费为5.8%左右 f.租赁费用(中介收取的租赁代理费) 书:家具设备折旧费:如果是出租人提供家具设备,应扣除它们的折旧费 物业服务费用:物业服务企业进行维护、养护、管理等所收取的费用 B.商业经营型:注意扣除商业利润 (4)费用:不扣建筑物折旧，但是要扣装修、设备、设施的折旧；不扣贷款利息、所得税、土地增值税 (5)报酬率的确定:①跟风险成正比,风险大报酬率大；②同种房地产用途不同选用不同的报酬率；建筑物的报酬率>建筑物和土地综合体的报酬率>土地的报酬率③确定依据一般为银行一年期存款利率、国债利率、同类物业平均收益率、同行业物业的平均收益率，一般不考虑物价指数、经济增长率、贷款利率 (6)公式选择错误或没交待公式选择的理由；有限年期公式中n的确定 (7)租约限定;租约期内用租约租金,租约期外用客观租金,空置的房地产用客观租金 4.假设开发法: (1)假设开发的方式一要合法，二要最高最佳使用 (2)开发经营的方式 A.出租:用收益法把租金转化成售价 B.出售:售价 (3)应扣的费用项目有无漏记:如销售税(不含土地增值税和所得税) (4)利息、利润的计算: A.传统方法:同成本法 B.现金流量法:不单独计算 (5)贴现: A、n的确定综合考虑土地和建筑物 B.贴现率i的确定:综合考虑利息.利润 (6)评估在建工程: A.续建成本利润 B.续建期间整个项目的利息、管理费等 1、问答题：数长并不能带来高分，关键是要切中要点，分类分项以①②③这种形式答题更加切合； 2、选择题：如无十分把握，尽量只选择能确定的答案； 3、报告指错题：多为房地产抵押报告，前提是熟悉估价规范和抵押估价指导办法，再就是一定要冷静和细心，挑个7、8个错误来是不难的； 4、改错题：个人认为此项较容易拿分，方法涉及基本是收益法和假设开发法，成本法好像也考过，只要掌握几种方法的原理和计算方法应该是没问题的了，但要重视的是计算过程中的基数和参数。
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发表于 2016-12-14 16:36:58